Когда нарушение денежного обязательства по договору продажи недвижимости может повлечь его расторжение?

Если покупатель не желает идти в территориальную организацию для заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и его государственной регистрации, то судебного разбирательства покупателю и продавцу не избежать. При этом согласно п.2. ст. 420 ГК Республики Беларусь договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Согласно гражданскому законодательству под существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 420 ГК Республики Беларусь).

Т.е., существенность нарушения денежного обязательства по оплате объекта недвижимости является оценочным понятием, что обязывает истца представить суду доказательства наступивших для него как продавца негативных последствий в результате неисполнения договора покупателем.

Более того, при постановке вопроса о расторжении договора продажи недвижимости следует учитывать такие обстоятельства как: объем совершенных платежей, а также осуществлена ли передача объекта недвижимого имущества. Дело в том, что необходимо учитывать общие положения о договоре купли-продажи, в частности, п. 2 ст. 459 ГК Республики Беларусь (оплата товара в рассрочку).

п. 2 ст. 459 ГК Республики Беларусь : "Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара".

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст. 527 ГК Республики Беларусь).

Как следствие, если соглашение о продаже недвижимости предусматривает рассрочку платежа и состоялась передача объекта недвижимости покупателю, то следует учитывать также положения п. 2 ст. 459 ГК Республики Беларусь : при выплате покупателем более 50 % стоимости недвижимого имущества в расторжении договора будет отказано.  В таком случае защита интересов продавца возможна путем подачи иска об обращении взыскания на переданный объект недвижимости, т.к. до полной выплаты его стоимости указанное имущество обременяется залогом (п. 5 ст. 458 ГК Республики Беларусь).

Как расторгнуть договор продажи недвижимости?

 До обращения с иском в суд необходимо соблюсти правило, предусмотренное п. 2 ст. 422 ГК Республики Беларусь:

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Таким образом, к исковому заявлению следует приложить письменные доказательства направления покупателю предложения о расторжения договора купли-продажи недвижимости. К таковым будут относится не только само письменное предложение и почтовое уведомление о вручении документа, но и иные доказательства (смс-сообщения, переписка в мессенжерах и социальных сетях, расписка в получении документов и т.д.).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.2 ст. 422 ГК Республики Беларусь, в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи будет отказано.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости на примере дела из моей адвокатской практики:

Дано: между двумя физическими лицами в июне 2017 г. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома.  Договор купли-продажи предусматривал условие о рассрочке платежа и передаче недвижимого имущества по передаточному акту после полной оплаты незавершенного строительством жилого дома. В оговоренный покупателем и продавцом срок полный расчет за покупку произведен не был (уплачено 1\3 суммы по договору), передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости не осуществлялась.

Действия по защите интересов клиента: поскольку объект недвижимости не был передан в собственность покупателя, то в качестве механизма защиты интересов продавца было избрано расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества. До обращения с соотвествующим иском в суд мной были собраны необходимые документы : истребованы копия договора купли-продажи недвижимого имущества, актуальные выписки на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок; подготовлено и направлено покупателю предложение о расторжении договора продажи недвижимости, проведены переговоры с покупателем о внесудебном порядке расторжения договора. По истечения месячного срока с момента получения покупателем предложения о расторжении договора в суд по месту жительства ответчика были напралены материалы для возбуждения гражданского дела о расторжении договора купли-продажи незвершенного строительством жилого дома. Обоснованием исковых требований было приведено существенное нарушение покупателем условий договора продажи недвижимости в части оплаты имущества.

Результат по делу: решением районного суда исковые требования продавца о расторжении договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома удовлетворены. Принимая сторону продавца суд согласился с тем, что уплата 1/3 от стоимости недвижимого имущества и нарушение сроков оплаты является в действиях покупателя существенным нарушением условий договора. Нормативным обоснованием решения суда явились положения п.п. 1 и 2 ст. 420, ст. 422 ГК Республики Беларусь. Решение районного суда вступило в законную силу и сторонами не обжаловалось.

Прим.: сбор и подготовка документов (предложение о расторжении договора, иск), предъявление иска с необходимыми материалами в суд, сопровождение судебного разбирательства осуществлялись мной по доверенности (т.е. без участия продавца). 

Рекомендации продавцу: 

При заключении договора купли-продажи, предусматривающего оплату объекта недвижимости в рассрочку, целесообразно формулировать условия договора о том, когда нарушение покупателем денежного обязательства будет считаться существенным и достаточным для расторжения договора. При таких обстоятельствах суд будет исходить из положений договора, определяющих существенность нарушения, что исключает субъективный фактор оценки нарушения как такового при разрешении спора. 

Исходя из критерия существенности нарушения договора в части выполнения покупателем обязанности по оплате объекта недвижимости следует также формулировать и условия договора о передаче имущества покупателю и последующей государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

С особой осторожностью следует заключать договоры купли-продажи с условием оплаты в рассрочку в отношении незавершенных строительством жилых домов, дач, которые могут быть изъяты по причине нарушения сроков строительства (Указ Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 87), т.к., если имущество не передается покупателю в день заключения договора, то продавец рискует остаться и без недвижимости и без денег. 

При необходимости получения юридической помощи по обозначенным вопросам - обращайтесь. конт.телефон + 375 33 629 57 24, предварительная запись обязательна.